非日本国籍的华人购置日本房地产的流程

1.由建立了信赖关系的房地产公司通过电子邮件和微信等从日本收集信息⇒ 由本公司的中国员工向客户发送邮件。

2.内部观看希望购置的房地产。

・本人来日后内部观看。
・本公司员工作为代理人内部观看。

3.提交购置证明书,占有房地产。

1、确认购置房地产所需的费用

购置日本的房地产时,除了房地产价格之外,大致另需花费下列各项经费。下列经费的总额,一般在房地产价格的8%左右。

(1)在买卖合同书上粘贴的印花税
(2)不动产取得税
(3)登记执照税
(4)向房地产中介公司支付的中介手续费(房地产价格的3%+6万日元)×1.08
(5)火灾保险、地震保险等的保险费
(6)固定资产税的结算款
(7)管理费等的结算款

2、购置日本的房地产时所需的资料

外国人在日本购置房地产时,要事先准备以下资料:

(1)宣誓供述书等公证资料
(2)护照等身份证件
(3)印章

下面依次介绍。

(1)宣誓供述书等公证资料

一般来说,通过居住国公证人认证来证明地址无误的书面资料,采用宣誓供述书。
宣誓供述书的内容包括下列信息:

① 姓名
② 地址
③ 出生年月日
④ 性别

有的国家的驻日大使馆也办理认证业务,在这种情况下也能在大使馆制作宣誓供述书。

(2)护照等身份证件

需要提交护照等身份证件。

进行房地产登记时,要登记居住国的地址,因此在护照上没有记载地址时,要准备居住证等资料。

(3)印章

需要在买卖合同书等资料上盖章,因此要准备印章。
使用印章的国家很少,许多人不清楚应该准备什么样的印章,因此如果可能,最好在日本制作印章。

3、购置的流程

国籍不同情况也不同,在日本购置房地产的流程大致如下所示:

(1)来日预先查看房地产
(2)(决定购置时)提交购置证明书
(3)签订买卖合同书
(4)通过海外汇款等准备购置资金
(5)进行结算和登记

4、购置房地产时的注意事项

外国人购置日本的房地产时,要注意下列几点:

(1)买卖货款的支付方式
(2)领取不动产权利书
(3)设定纳税管理人
(4)(投资时)需要进行年终纳税申报

下面依次介绍。

(1)买卖货款的支付方式

由于外国人在日本没有账户,绝大部分人支付买卖货款时都利用海外汇款。

为了在结算时顺利办理手续,需要事先汇款,因此收款人往往是房地产公司的委托保管账户。因此,选择值得信赖的房地产公司非常重要。

从海外汇款时,为了确认支付金额的根据和是否切实到账,务必要从房地产公司获取下列资料:

■ 从海外汇款前
 ・盖上公司公章的汇款委托明细单
■ 从海外汇款后
 ・(从收到汇款的银行)外汇计算单

(2)领取不动产权利书

房地产结算后大致一周左右,颁发不动产权利书。是邮寄到居住国还是在管理公司管理,要事先作好决定。

(3)设定纳税管理人

购置房地产后,税务署将寄来不动产取得税、固定资产税等税金的缴税通知单,因此要依此缴纳税金。

因为外国人不在日本,因此需要设定“纳税管理人”代办纳税手续。

如果没有在日本代办手续的朋友,最好向代管房地产的房地产管理公司咨询。⇒本公司会承办

(4)(投资时)需要进行年终纳税申报

在日本作为投资购置房地产时,需要将房租收入作为不动产所得进行年终纳税申报。
外国人也能委托税理士代办,可以让房地产管理公司介绍税理士。
⇒本公司会介绍税理士。敬请放心。

日本房地产购入流程:(客人需要准备现金,公证书,护照,委托书需签字)

(来日本或不来日本都可以购入日本房地产,我公司可以作为代理人操办一切手续)
针对来日本购入房产的客人,我公司有专门中国人的工作人员接待。

1: 用邮件进行房产的购入申请(可随时取消申请)
2: 首付金国际汇款到日本(客人汇款给我公司,我公司代转给卖主)
3: 由于我公司为客人的代理人进行房产买卖,所以需要客人事前签署我公司为代理人的委任书。
首付金通常为房产买卖金额的10%,取消买卖契约首付金不予退还。

且取消房产买卖时会征收违约金,通常为房产买卖金额的20%

4: 结算(支付)剩余金额,买主代理人为东京未来不动产(不可取消委托我公司为代理人的合约)

由顾问司法书士(律师)将房产所有权由卖主转为买主且向法务省(日本行政机构之一)提交申请变更。
2-3周左右将房产权力证邮送到中国。

5: 房租代收由我公司代为管理并向中国汇款给客户,国际汇款所产生的手续费由客人负担。
6: 关于入住者投诉,房租滞纳,纠纷等问题由我公司代为管理。管理费用为房租的5%~
7: 关于纳税问题和置卖房产问题也有我公司专任代为管理,置卖房产时,中介手续费为(3%+6万)*1.08% (日币)

*需要的文件 在中国认证的公证书,护照,委托书签字

关于税金问题: 个人所得税根据房租收入所得,大概为5%~40%
公司法人所得税一律为25%(日本国内设立法人的情况下,承租人是法人,事务所或店铺的情况下房租需缴纳消费税课税)

*税金支援费用

确定申报书:1室 申告5万~。追加1室25000~。
置卖房产:转让申报手续费为80000~元。
管理业务:每月房租的5%~
管理内容:帮客人收房租,解决纠纷
担当司法书士和税理士为:アトラス综合法律事务所
房产购入后,作为纳税管理人,都税事务所会向我公司发送通知。

购入时所产生的税金

不动产取得税: (居住用,土地)评价金额*1/2*3%
(建筑物,楼)评价金额*3%
例子: 房屋价格为3000万元,土地评价为1000万元,建筑物为500万元的情况下
1000万/2*3%=15万
500*3%=15万
合计:30万元(购入时仅缴纳一次)

持有税金

固定资产税: 土地建物评价金额*1.4%
都市计划税: 土地建物评价金额*0.4%
例子: 房屋价格30070万,土地评价金额1000万,建筑物500万的情况下
固定资产税:1500万*1.4%=210000元
都市计划税:1500万*0.4%=60000元
合计:250000元/年

*评价金额以市中心为基准的话,买卖金额的二分之一左右特别多。。。。。。。

购入时所需要的费用

契约书印纸代金
不动产取得税(上级参照)
登记费用 司法书士报酬
中介手续费(买卖金额*3%+6万)*1.08%
火灾保险费用

*通常为房屋价格的8%~10%左右就足够。